Quy Định Về Chung Cư Mini Mới Nhất: Được Cấp Sổ Hồng Từ 2025

Chung cư mini khá phổ biến tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Nhằm thắt chặt quản lý chung cư mini, Luật Nhà ở 2023 có thêm một số quy định mới về loại hình nhà ở này.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã được thông qua và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Dưới đây là những quy định về chung cư mini mới nhất theo Luật Nhà ở 2023 mà người mua, bán chung cư mini cần biết.

1. Chung Cư Mini Là Gì?

Khái niệm về chung cư, nhà ở riêng lẻ được quy định tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

"2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh."

Nhiều gia đình trẻ hiện nay có xu hướng mua hoặc thuê chung cư mini

Quy định về chung cư mini, Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, nhà chung cư mini là nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng với chiều cao từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, được thiết kế theo kiểu khép kín với đầy đủ các phòng chức năng như một căn hộ thông thường. Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ mini tối thiểu là 30m2, đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư hiện hành.

2. Những Quy Định Về Chung Cư Mini Mới Nhất

Mua bán chung cư mini, cho thuê chung cư mini là một trong những kênh đầu tư khá hấp dẫn hiện nay, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư tăng cao. Có thể nói, chung cư mini giá rẻ là giải pháp nhà ở được nhiều gia đình trẻ, người độc thân lựa chọn. Để tránh rủi ro trong quá trình đầu tư, mua bán, sử dụng loại hình nhà ở này, bạn cần nắm rõ nhưng quy định về chung cư mini mới nhất sau đây.

Chung Cư Mini Đã Được Quy Định Trong Luật Nhà Ở

Từ năm 2025, quy định về chung cư mini đã được nêu rõ trong luật nhà ở. Đây là một trong những điểm quan trọng mà người mua căn hộ mini cần lưu ý.

Khoản 1, Điều 57, Luật Nhà ở năm 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê như sau:

"1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê."

Vậy chung cư mini là gì? Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu chung cư mini là loại hình nhà ở:

Có từ 02 tầng trở lên. Trong đó, tại mỗi tầng thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
Có từ 02 tầng trở lên, có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

(Khoản 3, Điều 54, Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở cá nhân: "Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.")

Chung cư mini cho thuê phù hợp với gia đình trẻ, sinh viên ở ghép

Căn Hộ Chung Cư Mini Sẽ Được Cấp Sổ Hồng

Theo Luật Nhà ở năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Khoản 2, Điều 57 Luật này nêu rõ: "Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Cụ thể, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau:

– Với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê:

Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng cũng như các quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ mà và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì cần đáp ứng các điều kiện:

Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc quản lý vận hành chung cư mini được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Căn hộ chung cư mini nếu đủ điều kiện theo luật định sẽ được cấp sổ hồng

Quy Định Về Phòng Cháy Chữa Cháy

Một trong những quy định về chung cư mini theo Luật Nhà ở 2023 đáng chú ý là phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy.

Khoản 4, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 quy định, nhà chung cư mini được sử dụng để cho thuê, để bán cần phải đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Thông tư 06/2022/TT-BXD nêu rõ, nhà chung cư và các nhà có đặc điểm sử dụng tương tự thuộc nhóm F1.3 – chung cư mini có các đặc điểm sử dụng tương tự như nhà chung cư cần đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, cụ thể:

Thứ nhất, phải có lối ra thoát nạn:

– Tại lối ra từ các tầng hầm đi qua các buồng thang bộ chung có lối đi riêng ra bên ngoài phải được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ bằng vách đặc ngăn cháy loại 1.

– Có chiều cao phòng cháy chữa cháy dưới 28m mà không thể bố trí lối đi riêng ra bên ngoài mà phải đi qua sảnh chung, trong trường hợp này phải đi qua khoang đệm ngăn cháy loại 1, đồng thời có vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ.

– Khi tổng diện tích các căn hộ trên 1 tầng lớn hơn 500m2 thì phải có không ít hơn 2 lối ra thoát nạn.

– Nếu tổng diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 500m2 và chỉ có 1 lối ra thoát nạn từ một tầng thì phải có 1 lối ra khẩn cấp từ mỗi căn hộ ở độ cao lớn hơn 15m ngoài lối ra thoát nạn.

Thứ hai, bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn khi đảm bảo tất cả các điều kiện:

– Cổ bậc cao trong khoảng từ 150 – 190mm;

– Thang cao không quá 9m và bán kính cong nhỏ nhất không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang;

– Phía trong các mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220m; phía ngoài của mặt bậc rộng không quá 450mm; đo tại giữa chiều dài của mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm;…

Thứ ba, tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0.

Thứ tư, không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm…